4.1. Жилищная политика должна включать следующие основные направления:
- формирование устойчивого экономического оборота недвижимости в жилищной сфере, включая арендные отношения;
- обеспечение наличия жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом населения;
- управление жилищным фондом и обеспечение качества услуг;
- социальная защита малообеспеченных граждан;
- формирование системы жилищного кредитования;
Формирование жилищной политики должно быть увязано с вопросами ценообразования. При этом, основной отправной точкой должно стать приведение тарифов на услуги предприятий – естественных монополистов в сфере обеспечения коммунальных услуг к единому размеру: оплата услуг водоснабжения и канализации, энергоснабжающих организаций должна осуществляться по единым тарифам для всех участников рынка жилья – частных домовладельцев, лиц проживающих в ТСЖ, муниципальном жилищном фонде, и т.д. Стоимость коммунальных услуг для населения должна устанавливаться исходя из экономически обоснованных затрат снабжающих организаций с учетом рентабельности этих предприятий.
В настоящее время наравне с проблемой обеспечения жильем, остро стоит вопрос качества жилья, причем всего двадцать лет назад определить "качественное жилье" было совсем нетрудно: речь шла только о размерах жилья и минимальных санитарных удобствах. Сегодня же необходимо включить в понятие качества не только различные критерии комфорта самого жилья, но и разработку новой жилищной концепции. Она должна включать в само понятие "качество":
а) непосредственное окружение (жилую среду всего дома, в том числе его расположение);
б) качество услуг, начиная от качества текущего ремонта и содержания коммунального домового хозяйства до обеспечения иных, не связанных с содержанием дома услуг для различных групп населения (больных, ограниченных в своем передвижении лиц и пр.).
Целостная интегральная система управления качеством жилья представляет собой совокупность взаимосвязанных программ, мероприятий, нормативов, методов и средств управления, направленных на организацию деятельности органов местной власти, предприятий и организаций строительного и жилищно-коммунального комплексов всех форм собственности по установлению, обеспечению, поддержанию и систематическому повышению уровню качества жилья на всех стадиях его жизненного цикла.
4.2. Удовлетворение жилищных потребностей населения может происходить за счет:
- строительства собственного индивидуального жилья;
- приобретения собственной квартиры в многоквартирных домах посредством членства в товариществах собственников жилья;
- найма жилья в домах, принадлежащих различным собственникам, в том числе физическим лицам, юридическим лицам, муниципалитетам;
- найма в социально-ориентированном жилье – жилье, найм которого субсидируется органами местного самоуправления
- жилья временного проживания – жилья, предоставляемого в чрезвычайных ситуациях.
Для решения жилищной проблемы необходимо:
- повышение качественных характеристик жилья и коммунальных услуг;
- oбеcпечение вoзмoжнocти егo пpoизвoдcтва в oбъемаx, oтвечающиx платежеcпocoбнoму cпpocу пoтpебителей;
- поддержка co cтopoны гocудаpcтва теx дoмoxoзяйcтв, кoтopые не pаcпoлагают дoxoдами для удoвлетвopения минимальнoй пoтpебнocти в жилье.
4.2.1 Способы формирования системы частного индивидуального жилья:
- упрощение процедуры получения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство;
- снижение стоимости основных строительных материалов путем обеспечения наличия на рынке эффективных строительных материалов и технологий для строительства жилья. Возможно формирование целевых программ развития отрасли строительных материалов и технологий, использующих местное сырье, направленных на снижение стоимости конечной продукции – жилья, при соответствии стандартам качества;
- наличие возможности получения основных коммунальных услуг: горячее и холодное водоснабжение, отопление, вывоз ТБО, электроснабжение и.т.п. Развитие инженерной инфраструктуры в местах индивидуальной застройки.
- обеспечение снижения платы за пользование земельным участком для лиц, осуществляющих индивидуальное строительство в течение нормативного срока строительства жилья.
4.2.2 Условия предоставления жилья на условиях коммерческого и социального найма;
В целях снижения расходов бюджетов всех уровней, устранения перекрестного субсидирования и повышения эффективности использования жилищного фонда всех форм собственности, находящегося на территории области, необходимо развитие института собственников жилья на условиях социального и коммерческого найма жилья для населения. Жилье, предоставляемое на условиях найма, не должно подлежать приватизации проживающими в нем жильцами. Институт найма жилья позволит обеспечить также существование фонда для временного проживания граждан. При этом, развитие именно арендного сектора жилья позволит максимально снизить число нуждающихся в улучшении жилищных условий и обеспечить наличие на рынке жилья различных потребительских свойств и качеств.
Социальный найм:
Жители, проживающие в жилищном фонде, предоставляемом на условиях социального найма, должны иметь возможность пользоваться субсидиями по оплате коммунальных услуг. Это определит социальные гарантии по стоимости проживания для населения с низким уровнем доходов.
В целях создания жилищного фонда социального использования администрация области и органы местного самоуправления должны предоставлять возможность застройщикам данного вида жилья получать долгосрочные кредиты на льготных условиях за счет муниципальных и областного бюджетов.
Коммерческий найм:
Отличительной чертой коммерческого найма жилья является тот факт, что данный вид найма не имеет социального характера. Коммерческий найм предполагает повышенный уровень комфортности жилья в соответствии с уровнем доходов граждан, в нем нуждающихся. В то же время, возможность самостоятельного выбора уровня комфортности позволяет наиболее полно удовлетворять потребности нанимателя по качеству предоставляемых услуг.
При этом необходима разработка системы, направленной на определение размера платы за найм жилья различного уровня комфортности для того, чтобы эта плата способствовала развитию этого вида использования жилья. Оплата за найм, которая, с одной стороны, должна обеспечивать прибыль наймодателю, также должна быть доступна для граждан, имеющих средний уровень дохода. Самое главное, она должна быть конкурентоспособной с частными наймодателями. Только тогда институт коммерческого найма получит достаточное развитие.
Квартиры, сданные в коммерческий найм, должны приносить постоянную прибыль наймодателю, который может быть и инвестором, вложившим средства в строительство жилья.
Реализация механизма получения доходов за счет вложенного капитала особенно актуальна для кондоминиумов, создаваемых на базе вновь построенного жилья.
4.3. Управление жилищным фондом
В зарубежных странах, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью. Специалисты в сфере строительства и ЖКХ нередко обращаются к данному опыту. Система «службы заказчика» и ТСЖ – один из российских вариантов «адаптации» зарубежного опыта, который, находит все больше и больше отторжения в наших условиях. Связано это со следующими особенностями.
Законодательство большинства зарубежных стран, регулирующее вопросы недвижимости, исходят из того принципа, что основой любого объекта недвижимости является земля. В законе США о кондоминиумах границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх, до верхних слоев атмосферы. Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком.
В России, где земельные отношения до конца не урегулированы на федеральном законодательном уровне, домовладельцы в кондоминиумах могут быть более или менее уверены в своих правах на долю участия только в том общем имуществе, которое связано со строением. Закон «О товариществах собственников жилья» предоставляет органам власти на местах полномочия передавать домовладельцам в кондоминиумах земельные участки в общую долевую собственность. Тем не менее, случаев реальной передачи крайне мало.
Еще одно из принципиальных отличий российских кондоминиумов, сложившееся в ходе приватизации жилья: соотношение частной и муниципальной собственности в пределах одного дома.
При этом нет четкой границы ответственности, нет «хозяина» объекта, нет заботы о его сохранности.
Основные направления государственной стратегии развития жилищной реформы в 2001-2005 годах предполагают изменения, связанные с эффективным использованием жилищного фонда, в том числе по вопросам управления.
Одним из основных направлений развития жилищной политики в Иркутской области должен стать переход от принципа восстановления и ремонта жилья к принципу его сохранения.
Жизненный цикл жилья протекает от стадии его проектирования и застройки до его сноса и застройки на его месте нового жилья. Данный процесс должен быть коренным образом взаимосвязан с общей ситуацией на рынке жилья и зависеть от потребностей населения в жилье и жилищных услугах, а также условий его содержания.
Как уже отмечалось, основой формирования рынка жилищных услуг в Иркутской области должно стать развитие института собственника жилищного фонда, отвечающего не только за эксплуатацию находящегося в собственности жилья, но также за застройку и последующее эффективное управление жилищным фондом, находящимся в собственности.
Появление на рынке заказчиков, которые могут уже на этапе проектирования строительства жилья диктовать подрядным организациям условия по стоимости, качеству и типу исполнения жилья, направлению его использования, даст значительный импульс строительному комплексу к поиску новых эффективный строительных решений. Кроме того, тот факт, что заказчик жилья будет в дальнейшем использовать его для собственных нужд, позволит установить соответствующие требования к стоимости эксплуатации и содержания жилья уже на этапе проектирования. Проектирование с учетом дальнейшего содержания позволит значительно снизить стоимость проживания в этом жилье для населения.
Такими собственниками могут стать как управляющие компании, так и коллективные объединения собственников – товарищества собственников жилья. Важным условием при застройке жилья должно стать требование о наличии собственника жилья уже на этапе разработки и согласования проектно-сметной документации.
Таким образом, будущий собственник жилья или их объединение, получают возможность влиять на стоимость и качество строительства, а также иметь достоверную информацию о стоимости его дальнейшего обслуживания и определять условия для ее снижения.
Управление как существующим, так и вновь создаваемым жилищным фондом должно осуществляться специализированными организациями - управляющими компаниями, заинтересованными в получении прибыли от данного вида деятельности. Коммерческий подход к управлению жилищным фондом позволит привести к снижению расходов на содержание и эксплуатацию жилья и стоимости предоставляемых услуг при поддержании достаточного уровня качества предоставляемых населению жилищных услуг.
Управляющая компания – организация любой формы собственности, владеющая и управляющая собственным жилищным фондом, а также управляющая жилищным фондом, переданным ей в доверительное управление другими собственниками в целях осуществления эффективного управления
Управление жилищным фондом, не принадлежащим управляющей компании, может осуществляться на основе договоров доверительного управления между собственниками жилья и управляющей компанией.
Текущее облуживание жилья управляющими компаниями должно осуществляться с использованием принципа «Хозяин дома».
Хозяин дома – лицо, осуществляющее обслуживание группы домов, находящихся в ведении управляющей компании. В обязанности хозяина дома входит сохранность жилищного фонда, текущее содержание и обслуживание жилых домов и придомовой территории.
Хозяин дома – работник управляющей компании, проживающий в группе обслуживаемых домов и проводящий всю необходимую работу по текущему содержанию жилья. Основой деятельности «хозяина дома» является принцип сохранения жилищного фонда, что подразумевает выполнение всего необходимого комплекса мероприятий по профилактике, уборке и мелкому ремонту жилья. Тем не менее, принцип «хозяина дома» основан на психологии «хозяина» – человек сам проживает в доме, который он содержит, люди его знают, и он должен быть готовым в любой момент времени выполнять необходимую работу.
Основным преимуществом данной системы является оперативность и качество выполнения заявок жильцов (в том числе обслуживание в вечерние часы, удобные для жильцов, а в экстренных случаях – и в ночное время). Жильцы могут обратиться во внерабочее время по домашнему телефону, передать срочное сообщение по пейджинговой связи, после чего оперативно принимаются меры по ликвидации аварии, что существенно отличается от технологии работ, применяемых предприятиями жилищного хозяйства в настоящее время.
4.4. Государственная поддержка развития системы управления жилищным фондом.
В целях увеличения объемов вводимого жилья необходимо создать условия для привлечения долгосрочных частных и бюджетных инвестиций в жилищный сектор и создание кредитных и заемных механизмов их использования застройщиками жилья. Следует также развивать систему стандартов качества строительства и содержания жилья, а также механизмы их реализации.
При разработке и внедрении системы ипотечного кредитования следует учесть возможность получения ипотечных кредитов юридическими лицами, имеющими статус управляющих компаний или ТСЖ для финансирования строительства собственного жилья, причем большую часть средств ипотечных кредитов должны получать именно управляющие компании. Кроме того, следует предусмотреть возможность получения субсидий от государства на оплату процентов по ипотечным кредитам в целях снижения стоимости услуг по предоставлению жилья социального назначения, сдаваемого населению на условиях социального найма.
Для погашения основных сумм кредитов управляющие компании должны иметь возможность включения амортизационной составляющей в сумму оплаты найма жилья.
Необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили по существу запретительного характера для многих из них.
Политика в области жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий; использование прогрессивных строительных материалов и конструкций в жилищном строительстве с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов; выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.
4.5. Привлечение субъектов малого и среднего бизнеса в сферу предоставления жилищных и коммунальных услуг.
В рамках привлечения субъектов малого и среднего бизнеса в жилищный сектор, следует рассматривать следующие направления деятельности:
- непосредственное управление жилищным фондом посредством управляющих компаний - организаций любой формы собственности, владеющих и управляющих собственным жилищным фондом, а также жилищным фондом, переданным им на основе договоров доверительного управления собственниками в целях эффективного управления.
- Индивидуальная трудовая деятельность граждан, работающих по принципу «хозяин дома».
Администрацией области и органами местного самоуправления должны быть созданы механизмы обеспечения профессионального конкурентного управления жилищным фондом, а также его содержанием. При этом собственник (в том числе муниципалитет), или их объединение (товарищество собственников жилья) должны выбирать ту управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг.
Для привлечения субъектов малого предпринимательства на ведение работ по сохранности жилищного фонда необходимо внедрение системы подготовки и обучения кадров, сертификации и аттестации индивидуальных предпринимателей, изъявляющих желание работать в этой сфере. При этом условия конкурсного отбора методом тестирования должны стать приоритетными.
4.6. Оказание жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг собственникам жилья.
Для реализации данного направления необходимо создание условий для участия организаций всех форм собственности в развитии коммунальной инфраструктуры через реализацию различных, в том числе концессионных схем управления объектами коммунальной инфраструктуры.
Для обеспечения конкурентоспособности организаций, оказывающих коммунальные услуги и снижения затрат потребителей, необходим переход на приборный учет потребляемых ресурсов, на возможность потребителем регулировать объем потребления и на оплату по фактическому потреблению ресурсов.
