2.1 Жилищный фонд области на начало 2001 года составил 49,1 млн.кв.метров общей площади, в том числе муниципальный - 29,7 млн.кв.метров (61 %). В расчете на 1 жителя области приходилось 17,9 кв.м общей площади жилья. Жилищный фонд области насчитывает 990 тысяч квартир и отдельных частных жилых домов. В структуре жилищного фонда большую часть – 42% и 35% составляют двух- и трехкомнатные квартиры соответственно. В собственности граждан находится 43,7% от всего жилищного фонда области. Более 3% жилья размещается в ветхих и аварийных строениях.
По состоянию на 1 января 2001 года в Иркутской области 107,3 тысячи семей, стоящих на учете по улучшению жилищных условий, что составило 13% от общей численности семей в области. В то же время количество семей, улучшивших свои жилищные условия в течение года составляет всего 2800 или 3% от количества семей, состоящих на учете. Эти данные свидетельствуют о том, что при сохранении такого темпа необходимо более 30 лет для обеспечения всех нуждающихся на сегодняшний день в улучшении жилищных условий.
По состоянию на 1 января 2001 г. средняя стоимость 1 кв. м вновь строящегося жилья превышает 8000 рублей. Тем не менее, учитывая вторичный рынок жилья, основной объем сделок проводится по ценам, не превышающим данную величину. Происходит значительный разрыв в ценах вторичного жилья типовых серий, и жилья повышенной комфортности в домах современной застройки, количество сделок с которым намного ниже вследствие его высокой стоимости. Кроме того, в структуре рынка жилья в области значительную долю занимают сделки с жильем в г. Иркутске, где стоимость жилья остается одной из самых высоких в России. Стоимость жилья в г. Иркутске более чем в 5 раз превышает стоимость аналогичного по качеству жилья в других районах области.
Высокие темпы роста стоимости традиционного жилья типовых серий, объясняются следующими причинами:
- общими для всей экономики процессами инфляции, ростом цен на материалы, работы, услуги;
- высоким миграционным процессом в последние годы (переселенцы из районов Крайнего Севера, беженцы из Стран СНГ, военнослужащие, увольняемые в запас);
- спадом производства в сфере строительства жилья по сравнению с 1989 годом в Иркутской области в 8-10 раз.
Сложившаяся структура жилищного фонда в области, и особенно в городе Иркутске, расходится с потребностями населения. Основная причина – в гипертрофированном подходе строительных фирм к удовлетворению потребностей потенциальных собственников жилья.
С начала 60-х годов город Иркутск и Иркутская область интенсивно застраивались экономичными типовыми домами первых послевоенных серий: крупнопанельными 4-5-ти этажными домами и малометражными кирпичными домами и недостаточно развивалось строительство жилья более высоких потребительских свойств, в том числе малоэтажных жилых домов.
В настоящее время в структуре жилищного фонда городов Иркутской области в основном преобладают малогабаритные квартиры. Несмотря на то, что они удобны для небольших семей, они морально устарели, строительная база не выпускает изделия уже устаревшей 335-й серии, а вследствие низких объемов строительства производство изделий 135-й серии становится неэффективным.
Квартиры улучшенной планировки в многоэтажных домах последних серий и домах, построенным по индивидуальным проектам, отвечают современным потребительским стандартам, тем не менее, такие квартиры не рассчитаны на все категории граждан. Высокая стоимость таких квартир резко сужает круг покупателей, они недоступны основной массе нуждающихся граждан.
Квартиры со всеми удобствами в малоэтажном доме на 2-4 семьи в структуре жилищного фонда практически отсутствуют. Это связано с тем, что во время реформ 1992-1998 гг., и в дореформенный период, малоэтажное строительство почти не осуществлялось – проекты и строительные материалы для них специально не выпускались. Строительство в настоящее время малоэтажных домов из традиционных материалов – кирпича и древесины – малоэффективно по причине высокой стоимости, трудоемкости и ряда других факторов. Анализ потребительского спроса на жилье в Восточно-Сибирском регионе позволяет выделить демографические типы семей, которые проявляют интерес к проживанию в односемейных домах. К ним относятся большие семьи, состоящие из супружеских пар, детей, и родителей, которые составляют до 40 % городских семей, желающих иметь такие квартиры.
Коммерческий найм муниципального жилья практически не получил развития ни в одном из городов, несмотря на то, что круг потенциального потребителя такого жилья весьма широк и спрос на такой вид жилья удовлетворяется сегодня только отдельными частными наймодателями. Товарищества собственников жилья на такой вид использования жилья не ориентированы. На рынке присутствуют только частные наймодатели, и большая часть сделок до сих пор совершается стихийно, что затрудняет анализ данного рынка. Кроме того, вследствие стихийности данного рынка нет возможности получения бюджетами дополнительных налоговых отчислений.
2.2. На существующем в настоящее время в г. Иркутске и ряде других крупных городов области рынке найма жилья среди частных наймодателей, предлагаемое к найму жилье можно разделить на несколько категорий. Наиболее полно представлены следующие: типовое жилье – 1, 2, и 3-х комнатные квартиры с типовой отделкой, телефоном и меблировкой. Спрос на такое жилье достаточно высок, и при условии разумной оплаты квартиры не пустуют. Основными нанимателями такого жилья являются молодые семьи, студенты, а также одинокие молодые работающие. Квартиры без мебели и телефона также находят нанимателей, но цена на такое жилье значительно ниже средней стоимости аренды. В основном такие квартиры снимаются на срок более, чем 6 месяцев. Особое внимание следует уделить начинающему развиваться рынку аренды жилья повышенной комфортности. Стоимость найма такого жилья высока, тем не менее, такое жилье также находит своих потребителей, причем достаточно быстро, так как предложение ограничено. Индивидуальные благоустроенные дома на рынке найма отсутствуют.
В системе развитого рынка жилья традиционно существуют различные формы владения жильем, сложившиеся в зависимости от потребности. Как правило, в странах Западной Европы не принято приобретать в собственность квартиры в многоквартирном доме. Это объясняется тем, что в течение 45-50 лет происходит полный моральный и физический износ жилых зданий. В эти сроки укладывается вся сознательная жизнь человека.
Отсюда следует, что человеку не выгодно вкладывать большие суммы на покупку квартиры, если данная квартира по окончанию жизни, а зачастую и раньше, придет в негодность. Целесообразнее владеть необходимым жильем на правах найма.
В России в 1990-е годы активно протекал процесс приватизации жилья населением. При этом законодательством окончательно не определено, что собственник приватизированного жилья должен нести все затраты по эксплуатации жилья самостоятельно. Ситуация усугубляется тем, что большой объем жилищного фонда имеет значительную степень износа и в ближайшие 10-15 лет выйдет из эксплуатации.
Кроме того, в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий в целом и прилегающих земельных участков. Не получило широкого распространения создание товариществ собственников жилья (ТСЖ). Причинами стали сложности с оформлением ТСЖ, оформлением земельных участков, а также более высокие, по сравнению с тарифами для остальных групп населения, тарифы на коммунальные услуги.
2.3. В системе предоставления жилищно-коммунальных услуг существуют старые способы управления. В настоящее время в большинстве крупных муниципальных образований сохранилась трехуровневая система эксплуатации жилищного фонда, базирующаяся, как правило, на системе районных жилищных трестов. Трест представляет собой монополию, при которой входящие в нее предприятия полностью теряют свою производственную, финансовую и юридическую самостоятельность и подчиняются единому управлению. Жилищные тресты города включают в себя производственные подразделения и ЖЭУ - жилищно-эксплуатационные участки, полностью лишенные самостоятельности.
Одной из основных задач, выполняемых трестами и ЖЭУ, является эксплуатация и ремонт жилищного фонда. Данная система не предполагает заинтересованности в снижении затрат на содержание жилищного фонда. Основной формой является бригадное обслуживание. Получая фиксированную заработную плату, работники жилищного хозяйства не заинтересованы в сохранности объектов жилищного фонда, рост объемов производства основывается на ремонтных работах, и доход работников не зависит от качественных показателей.
Данный подход сохранился со времен плановой экономики, когда жилищно-коммунальное хозяйство получало материально-технические ресурсы в очень ограниченных размерах. Предприятия ЖКХ вынуждены были развивать производства для обеспечения собственных нужд.
Особенностью содержания жилья является индивидуальность заказов: часто отдельные элементы зданий (окна, двери, сантехника) подходят только к конкретному помещению. Укрупненность и универсальность производственной базы трестов приводит к тому, что выполнение этих заказов производится централизованно. К таким заказам – а их поступает значительное количество – вынуждены подходить индивидуально. При этом допускается низкая загруженность универсального оборудования. В настоящее время при наличии на рынке большого разнообразия необходимых материально-технических ресурсов, значительная часть трестов продолжает размещать заказы на собственном производстве вне зависимости от экономической эффективности производства конечной продукции. Кроме того, многие тресты имеют устаревшее оборудование, что также не может не влиять на качество и стоимость заказов.
Опыт показывает: существующие жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственности. Умелое и надежное управление жильем имеет огромное значение для его сохранения, а также для обеспечения нанимателей качественными услугами.
Тресты и ЖЭУ, вследствие своей специфики, не могут получать доходы от использования жилищного фонда. Они являются эксплуатирующими организациями, поэтому вопросы эффективного управления жилищным фондом остаются нерешенными. Необходим переход в подходах к проблемам жилищного фонда: от восстановления и затратного механизма финансирования к сохранению жилищного фонда, предупреждению аварийных ситуаций и рыночного финансирования, основанного на принципе прибыльности.
Проблема эффективного управления жилищным фондом важна и еще по одной причине. За последние годы (1995-2000гг.) ввиду отсутствия грамотных маркетинговых стратегий у строительных фирм различные сегменты жилищного рынка развиваются неравномерно и хаотично. Произошло насыщение рынка высококомфортным дорогим жильем, и, напротив, резко возрос спрос на социально доступное жилье.
Вследствие ухудшения экономической ситуации произошел значительный спад в строительной отрасли. В связи с падением объемов строительства произошло резкое увеличение доли постоянных расходов в стоимости продукции, что привело к увеличению стоимости строящегося жилья.
Глубочайшей ошибкой является закрепленное структурой управления обособление жилья как объекта строительства от жилья объекта управления. Строительный комплекс обособлен от жилищно-коммунального хозяйства, функционирует в автономном режиме. Это приводит к гигантским потерям средств и малой суммарной эффективности как первого, так и второго. Наиболее опасным следствием такой политики является разительное отставание работ по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда от работ по новому строительству, сопровождаемое разрастанием списка аварийных домов.
Тем не менее, даже в существующих сложных экономических условиях строительный рынок продолжает функционировать. Большинство существующих строительных организаций совмещают в своем лице функции заказчика, застройщика, подрядчика и продавца построенного жилья покупателям. При этом покупатели становятся заложниками рынка, так как они ограничены в выборе предлагаемого жилья, в том числе его стоимости.
Совмещая в себе функции заказчика и подрядчика, строительные организации не могут подходить критически к вопросу снижения себестоимости строительства, а также улучшения качества строящегося жилья. Кроме того, после продажи построенного жилья строительные компании передают жилье в собственность новому владельцу, а вследствие того, что строительная компания не несет расходов на содержание и обслуживание созданного жилья, она не заинтересована в строительстве жилья, имеющего в последующем низкую эксплуатационную стоимость.
В момент приобретения жилья покупатель зачастую не имеет информации о стоимости содержания и эксплуатации приобретаемого жилья. Все это, а также существующая схема платежей за жилищно-коммунальные услуги приводят к тому, что проблема оплаты эксплуатационных затрат не рассматривается покупателем при приобретении жилья.
Сложность в получении свободных площадок под застройку приводит к тому, что в основном рынок строительства жилья монополизирован ограниченным количеством строительных фирм. Это, в свою очередь, препятствует появлению на рынке строительных услуг строительных фирм, использующих новые, более дешевые строительные материалы и технологии строительства (ячеистые бетоны, блочная и каркасная застройка и.т.д.), и стремящихся к снижению себестоимости строительства. Другой причиной этому является отсутствие заказчика – будущего собственника создаваемого жилья, которому в первую очередь необходимо жилье с низкой стоимостью строительства и последующей эксплуатации.
В настоящее время особенно остро должны быть рассмотрены вопросы государственной жилищной политики в части управления жилищным фондом, правового урегулирования отношений между собственниками общего имущества в домовладении и прогнозной оценки платежеспособности населения при создании жилищных условий.
