Новости ЖКХ

Год ангарским "пилотам"

Ирина ДУГИНА, при содействии областной администрации

1 июля исполняется год с начала реализации в Ангарске "пилотных" проектов по управлению жилищным фондом. Решение об этом на основе рекомендаций администрации Иркутской области подписал мэр Евгений Канухин. Как оказалось, решение было принято не зря. Деятельность "пилотных" проектов оказалась уникальной не только для Иркутской области, но и для всей страны. Но об этом чуть ниже.

Сейчас в городе работают четыре управляющие компании. В их ведении находится около одной четверти муниципального жилфонда. Первым на смену тресту ЖКХ в прошлом году пришло региональное строительно-промышленное ЗАО "Дирекция объединенных строительных трестов" (РСП ЗАО "ДОСТ"), созданное в мае 2001 года. Как рассказал директор предприятия Виталий Пасечников, ДОСТ управляет одним микрорайоном - это 218 тысяч квадратных метров жилья, или 38 домов, что составляет 4-5% от общего жилфонда. Естественно, что в первую очередь нововведение должны оценить жильцы.

Сейчас ДОСТ по заданию администрации муниципалитета проводит анкетирование "своих" жильцов на тему, что изменилось за год работы управляющей компании и какая система лучше - новая или старая, когда жильем ведал трест ЖКХ. Анкетирование планируют закончить к 1 июля, жителям района раздали 1 тыс. анкет, 779 из них уже вернулись заполненными. Главный итог: подавляющее большинство (из опрошенных 779 квартиросъемщиков) - 748 - выступает за то, чтобы управляющая компания продолжила работу. Против возвращения к старой "трестовской" модели ЖКХ высказались 742 квартиросъемщика. Никто из опрошенных не написал, что по сравнению с прошлым годом ситуация ухудшилась, часть (7,6%) отметила, что осталась на прежнем уровне, большинство (654) сообщили, что улучшилась.

Из мероприятий, проводимых ДОСТом, жильцы запомнили новогоднюю елку, День защиты детей, поздравление ветеранов с Днем Победы, совместную с жильцами посадку деревьев, побелку и покраску подъездов, конкурсы на лучший подъезд, дом и двор. Высоко оценивают патрулирование района охранным агентством, которое началось месяц назад. Как сообщил В. Пасечников, при первом анкетировании жильцов было очень много жалоб на ситуацию в районе, после чего управляющая компания провела референдум, на котором жильцы решили доплачивать за патрулирование. Теперь с 22 часов вечера до трех утра жильцы в случае необходимости могут вызвать не только милицию, но и "своих" охранников. В помещении управляющей компании есть отдельный кабинет для участкового милиционера, который ведет прием граждан, разбирается с жалобами.

Из особо эмоциональных анкетных высказываний запомнились следующие: "За этот год мы в себя прийти не можем, нам кажется, что это сон", "Стали жить как люди", "За 26 лет первый раз сделали настоящий шедевр в подъезде", "Ребенок восхищен появлением качели во дворе", "Стало веселее жить", "Исчезли наркоманы", "Пусть эксперимент превратится в постоянную работу", "К прошлому возврата категорически нет", "Оставайтесь с нами", "Продолжайте, вы настоящие помощники народу, вы не пустословы".

Реальные результаты работы ДОСТа в качестве управляющей компании можно оценить по самым простым вещам: количеству чистых и отремонтированных подъездов, сухих и освещенных подвалов, отсутствию аварийных ситуаций и жалоб граждан. По данным на июнь, число чистых и сухих подвалов составило 100% от общего количества. А раньше в подвалах жили бомжи, устраивались наркоманские притоны, а то и попросту сваливался мусор - запах, пожары, блохи и прочие неприятности. "Здоровье" всего дома напрямую зависит от того, насколько правильно содержится подвал, отмечает глава ДОСТа. Еще год назад не было ни одной железной двери на входах в подвалы, теперь они установлены в 31 из 38 домов. Не был освещен ни один подвал, сегодня - 23. Заменены полностью трубы и запорная арматура в 5 подвалах.

За год отремонтировано 70 подъездов - трест ежегодно ремонтировал по девять. Освещены также все подъезды (было 60%), установлено 10 теплосчетчиков, 13 детских площадок оборудовано новыми качелями. Вновь посажено более 100 деревьев - причем не тополей, досаждающих летом своим пухом, а душистой венгерской сирени.

Экономические показатели

На момент прихода ДОСТа штат ЖЭКа составлял около 136 человек, из них 15% - управляющий аппарат, 85% - рабочие. После реорганизации, проведенной управляющей компанией, численность сократилась до 99 человек, из них рабочих - 87, управленцев - всего шесть. Как отмечает В. Пасечников, сокращение связано со значительным повышением производительности труда. Если человек материально заинтересован в количественных и качественных результатах своего труда, он и работы способен выполнить больше и с лучшим качеством. Простой пример: дворник в ДОСТе работает тогда, когда идет снег, даже если снег идет в воскресенье. Потому что дворник понимает, что спросят с него не за 8 часов его нахождения на работе, а за чистоту территории. А если снег не убрать сразу, пока мягкий, то он спрессуется и работы будет больше. Кстати, поясняет глава предприятия, ДОСТ никого насильно не увольнял - неэффективные работники ушли сами.

Отношения с подрядчиками осуществляются на конкурсной основе, благодаря чему удалось снизить затраты и повысить качество обслуживания. При этом оплата производится не повременным способом, а за выполненную работу.

Удельный вес материальных затрат в структуре расходов на управление жильем увеличился с 6,9% до 19,5% за счет сокращения административных и накладных расходов, повышения эффективности труда. Накладные расходы составляют 12,63% вместо 26,85% - как отметил В. Пасечников, из-за того, что ДОСТ не содержит излишних основных фондов и управленческого персонала, что типично для существующей системы ЖКХ, и заказывает основную часть работ по конкурсу, что позволяет выбрать наилучшие условия.

Посмотрите на структуру затрат обычного предприятия ЖКХ, предлагает Виталий Пасечников. 25% - накладные расходы и содержание управленцев, т.е. 25 копеек каждого уплаченного жителем рубля уже не вернется ему в виде того же ремонта подъезда, еще 5% - так называемый фонд экономического стимулирования - это премия, т.е. минус еще 5 копеек. Содержание какой-нибудь пилорамы, которая жилищному предприятию не нужна, - 4 копейки. В результате всех-всех минусов на материалы осталось 7 копеек с рубля. Это значит, что и сантехники, и плотники на работу ходят, но реально сделать ничего не могут, потому что материалов для работы им не приобрели.

Кстати, управляющая компания поставлена администрацией Ангарска в те же экономические условия, что и существующая система ЖКХ: остались льготы для ветеранов, субсидии для малоимущих. Однако за те же, весьма, кстати, небольшие деньги сделать удается куда больше. К примеру, в соседнем Иркутске тарифы на содержание и ремонт жилья выше, чем в Ангарске, более чем в 2 раза.

Проблемы ДОСТа - проблемы жильцов

Одной из главных проблем, мешающих дальнейшему развитию, в ДОСТе называют отсутствие договорных отношений между управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг. Коммунальные службы, в частности "Энергосбыт" и "Водоканал", имеют прямые договоры с населением. Управляющая компания в этом случае лишается возможности влиять на объем и качество предоставляемых услуг, в отличие от других ситуаций, когда договоры на обслуживание заключает сама ДОСТ. В настоящее время дирекция ведет переговоры по договорам с энергетиками - основными поставщиками коммунальных услуг. Однако, отметил В. Пасечников, пока они являются безуспешными. Что, по его словам, вполне объяснимо: управляющая компания представляет собой опасность для поставщика - в случае несоответствия объема или качества услуг заявленному ему придется иметь дело не с обезличенным ЖЭКом или жильцами, не всегда имеющими возможность отстаивать свои права, а с профессионально подготовленными людьми, работой которых является контроль качества жилищных и коммунальных услуг.

Тем не менее, настаивает В. Пасечников, прежде всего должны учитываться интересы потребителей услуг, которые сейчас ущемляются, например, по предъявляемым энергетиками к оплате показателям потребления. Так, жильцы оплачивают потребление 167 литров горячей воды в сутки, хотя на самом деле, согласно показаниям приборов учета, установленных на домах, они используют всего 105-107 литров.

Лучшие в России

В конце мая этого года в Госстрое РФ состоялось совещание, на котором обсуждались в том числе ангарские "пилоты". Участвовали в нем председатель комитета по жилищной политике администрации области Петр Воронин, зам. мэра АМО Александр Быков, куратор проекта ДОСТ Владимир Мунтян.

В результате совещания Госстрой одобрил идеологию администрации Иркутской области по реализации "пилотных" проектов по управлению жилфондом в Ангарске. Рассказывая о совещании, Петр Воронин отметил, что обсуждение ангарских "пилотов" заняло более трех часов, и если сначала московские теоретики и практики реформирования ЖКХ были настроены весьма скептически по отношению к провинциалам, то в конце разговора они признали, что ни в одном городе России нет ничего похожего на то, что сделано в Ангарске.

Научно-технический совет Госстроя решил обратиться к администрации Иркутской области с предложением провести в сентябре в г. Ангарске всероссийскую конференцию по опыту работы в регионе по управлению жилфондом.

Планы и перспективы

1 июля - срок завершения ангарского эксперимента. Основной его целью было добиться безубыточной работы и качественного обслуживания населения. Теперь мэр Ангарского муниципального образования должен решить, остается ли работать эта управляющая компания, приходит ли другая или возвращается ЖЭК. В зависимости от того, каким будет это решение, ДОСТ и будет строить планы на будущее. Но, как заявил директор предприятия, компания заинтересована работать долго и всерьез - хотя бы потому, что любые инвестиции в жилфонд окупятся не раньше, чем через три-пять лет, и все это время управленцам нужно знать, что их никто не заменит. Основными путями решения коммунальных проблем В. Пасечников называет реконструкцию жилищного фонда и проведение мероприятий по энергосбережению. Без реконструкции через два десятка лет сегодняшние "хрущевки" просто развалятся. Однако это дело дорогостоящее: на обычную пятиэтажную "хрущевку" в четыре подъезда необходимо 4-5 млн. рублей (только в ДОСТе "хрущевок" - 21). В бюджетах таких денег нет, нет их также у компаний, но, уверен директор ДОСТа, источником средств может стать надстройка мансардного этажа и продажа его площадей. Такой вариант используется в подмосковном Лыткарино, где мансарды есть у каждого дома. На вырученные деньги "хрущевки" приводятся в нормальное состояние: проводятся сейсмоусиление, ремонт и реконструкция систем отопления, утепление фасадов, покраска и так далее. "Ежегодных затрат бюджетных средств на капитальный ремонт жилищного фонда вполне можно было бы избежать", - заявляет Виталий Пасечников. Ведь если эти средства направить на реконструкцию нескольких домов с надстройкой мансард и последующей реализацией квартир мансардного этажа, тогда капитал окажется не затратным, а оборотным.

Сбывшаяся мечта реформаторов

На этой неделе в микрорайоне, которым управляет ДОСТ, побывал заместитель председателя Госстроя РФ Леонид Чернышов. Как он сообщил журналистам, приехал специально, чтобы посмотреть, насколько рассказы об ангарских достижениях соответствуют действительности. Оказалось, что совпадают полностью. "Ставим Ангарску жирный плюс, - заявил он, обойдя подъезды и подвалы. - С большим удовлетворением отмечаю, что здесь реализовано то, ради чего затевалась коммунальная реформа в России". Теперь, по словам Леонида Чернышова, придется вносить изменения в федеральные законы - в соответствии с ангарским опытом управления жилфондом. Он подчеркнул высокую значимость роли мэра АМО, который в прошлом году решился на эксперимент. При этом Л. Чернышов сообщил, что в других регионах предпринимаются отдельные попытки введения подобной схемы, но нигде не создано системы, аналогичной ангарской.

Источник: Восточно-Сибирская Правда