Крестный отец ангарских "пилотов"

В мартовском номере журнала «Строим вместе» мы начали разговор о проблемах ЖКХ с расска­за об ангарском опыте создания Управляющих компаний. Герои ангар­ской реформы жилищно-коммунального хозяйства неоднократно упоминали председателя Комитета по жилищной политике областной администра­ции Петра Воронина как идейного вдохновителя и разработчика эффектив­ной программы реформи­рования. Петр Александ­рович с трудом нашел время в плотном графике работы и встретился с журналистом Хадичой Дулатовой. Так получился этот материал, фактичес­ки просветительская лек­ция, в которой г-н Воро­нин постарался просто и доходчиво объяснить журналисту и читателям суть разработанной им программы реформиро­вания ЖКХ Иркутской об­ласти.

- Петр Александро­вич, исходя из состояния ЖКХ по стране в целом и в нашей области в частности, ваша долж­ность вполне расстрельная. В некоторых городах ситуация просто страш­ная. Можно ли как-то позитивно решать эти проблемы? И вообще, возможно ли это?

- Возможно. Давайте вспомним, что было в ЖКХ лет 6 назад. Я вступил в ны­нешнюю должность в фев­рале 1996 года, и в первый же год моей работы случи­лась очень крупная авария в Нижнеудинске. Старая ко­тельная остановилась, был разморожен большой мик­рорайон. В 1999 аналогич­ная ситуация произошла в Тулуне, затем в Чуне. В 1999 и 2000 годах положе­ние в ЖКХ было таким тяже­лым, что ситуация могла стать просто неуправляе­мой. Тогда «прогремели» на всю страну Усть-Кут, Чуна. В поселке Чуна в 2000 году были разморожены все три котельные. Вместе с ними была разморожена система отопления 57 домов, вклю­чая 30 пятиэтажных.

- То есть, ситуация совершенно катастрофи­ческая?

- А вы как думаете, ес­ли в районном центре было три теплоисточника, и все они разморожены, запорная арматура разморожена? Сегодня Чуна обогревается всего одной котельной. Один теплоисточник вообще разобрали, второй находится в так называемом «горячем режиме». И ника­ких перебоев в системе отопления не произошло. Все проблемы смогли ре­шить с помощью рекон­струкции. Такая же ситуа­ция была в Усть-Куте. День­ги играют большую роль, и их нужно вкладывать в сис­тему теплоснабжения. Толь­ко вкладывать нужно рацио­нально. В том же 2000 году в Усть-Кут вложили 50 млн. рублей, а проблемы с отоп­лением только ухудшились.

- Почему?

- Потому что вкладыва­ли средства не в те меро­приятия, которые нужно бы­ло провести. Во всем долж­на быть разумная логика. В Усть-Куте деньги нужно бы­ло вкладывать в рекон­струкцию теплоисточника, а там занялись тепловыми се­тями. В результате сети вроде стали надежными, а котельная практически пре­кратила работать. Такое происходило на многих тер­риториях. За эти годы при­шлось вытаскивать из безнадежной ситуации 13 насе­ленных пунктов. В итоге за отопительный сезон 2000-2001 года в Иркутской об­ласти произошло 307 ава­рий и 2 чрезвычайных про­исшествия. В прошлом го­ду на 30 марта было 122 аварии. Нынче мы практи­чески заканчиваем отопи­тельный сезон 2003-2004 года и пока имеем 66 ава­рий. Полагаю, что 10-15 аварий или сбоев у нас еще наверняка будут. Но вы са­ми видите, насколько сни­зилось количество аварий­ных ситуаций в системе теплоснабжения, появились люди, которые знают, что и как делать для их ликвидации.

Мы платим неимовер­ную цену за несовершен­ство системы управления ЖКХ, которая вытекает из того, что коммунальное хо­зяйство - это единственная отрасль, которая не работа­ет в условиях рыночной эко­номики. Она существует в условиях социалистической экономики. Вот что являет­ся главным и что нужно ме­нять в срочном порядке. Ес­ли мы не сделаем этого, страшно представить, какие катастрофы ждут впереди. Даже если мы будем вкла­дывать деньги в инженер­ные коммуникации, теплои­сточники, в любом случае будет происходить старе­ние жилья со всеми вытека­ющими последствиями. За последние годы мы прилич­но подтянули систему теп­лоснабжения, немножечко подтянули электросети, но начинает ухудшаться ситуа­ция в водоснабжении и в водоотведении. Единствен­ное, что может спасти стра­ну - это реформа ЖКХ, смысл которой заключает­ся в переводе отрасли на рыночные отношения.

Вы знаете, что в ЖКХ находится 32% основных фондов Российской Феде­рации, которые, грубо гово­ря, еще не растащили. Пре­дыдущая приватизация раз­рушила многие отрасли экономики, некоторые попросту разворовали. Если государство не сможет вы­брать правильную политику в области реформирования ЖКХ, то и его растащат. Здесь вариантов нет. Мы должны сделать так, чтобы в ЖКХ была рыночная эко­номика, была конкуренция, как везде, причем во всех звеньях. Мы должны до­биться в ЖКХ системы сти­мулирования труда. Не поощрения труда, знакомого нам с советских времен, ко­гда за добросовестный труд человека поощряли преми­ей, величина которой опре­деляется субъективным фактором. Здесь должно быть именно «стимулирова­ние труда», когда человек точно знает, что при разум­ном и добросовестном от­ношении к труду он может заработать хорошие деньги, а если постарается, то за­работает еще больше. Вы тут спрашивали об энергос­бережении. Кто должен этим заниматься? Власть?

- Ну, не знаю.

Нужно просто создать такие условия, чтобы энергосбережением было выгодно заниматься даже самому маленькому рядовому работнику ЖКХ. Нужно создать условия, при которых все, что будет сэкономлено, останется в распоряжении тех людей, которые это сберегли. Они сами должны решать, куда направлять сбереженные средства: на повышение заработной платы, что равносильно стимулированию деятельности, или еще куда-нибудь.

- Петр Александрович, директор РСП ЗАО ДOCT (Управляющая ком­пания) Виталий Пасечников и директор МУП ЖЭТ № 2 Владимир Мунтян (гости мартовского номе­ра журнала «Строим вме­сте») говорили, что, зани­маясь преобразованием ЖКХ в Ангарске, они столкнулись с тем, что жильцы домов всеми си­лами за экономию теплоэнергии. Внутри домовых сетей управдом (частный предприниматель) со своей командой может навести порядок, чем они в Ангарске довольно ус­пешно занимаются. Но наружные инженерные сети не входят в их веде­ние, а там в основном и происходят потери тепла и т.д. Объем теплоэнергии, которая подается в дома, находящиеся на обслуживании Управляю­щих компаний, проконтролировать невозможно, потому что энергетики протестуют против установки счетчиков на входе. Как тут быть?

- Видите ли, энергетики как раз не против этого протестуют. Энергетики знают, что есть законода­тельная база, которая уже сегодня позволяет ставить приборы учета и рассчиты­ваться по ним. Начнем с то­го, что в Ангарске раньше был Трест жилищного хо­зяйства, который ликвиди­ровали, а дома передали Управляющей компании. В рамках ныне действующего законодательства Управля­ющая компания, в принци­пе, незаконнорожденное образование. Любая пере­дача основных фондов в доверительное управление считается законченной, ес­ли процесс передачи заре­гистрирован в Учреждении юстиции по регистрации прав собственности. У нас же на сегодня имеются до­ма, в которых, скажем, 48% квартир муниципальные, а 52 частные. И передача в доверительное управление означает, что перед этим каждая приватизированная квартира должна быть заре­гистрирована, а владельцам должно быть выдано свиде­тельство на собственность. Многие люди приватизиро­вали свои квартиры, а сви­детельств у них до сих пор нет. Неприватизированные квартиры остаются в муниципальной собственности, которая также не зарегист­рирована соответствующим образом. Мы все твердим: муниципальная собствен­ность, муниципальная... а она просто ничья. И как при этом создать Товарищество собственников жилья?

- То есть муниципаль­ное жилье можно рассма­тривать как фантом, что ли? Вроде оно есть, а вроде нет?

- Совершенно верно. «Де факто» оно есть, а «де юре» его нет. Несоответствие законодательства с реалиями дня не позволяет зарегистрировать довери­тельное управление с Това­риществами собственников жилья. И даже если кто-то сумел каким-то образом за­регистрировать довери­тельное управление, то потом последующая купля/продажа любой из при­ватизированных квартир обрастает законодательны­ми противоречиями, и при обращении в суд любой из сторон договор доверитель­ного управления, да и сама Управляющая компания мо­гут быть признаны ничтожными. Поэтому энергетики говорят: мы не будем за­ключать с вами договор, по­тому что вы можете быть признаны ничтожными. Энергетиков не волнует, что нужно регистрировать не только договор доверитель­ного управления, но и дого­вор передачи в хозяйствен­ное ведение, по которому Тресты жилищного хозяй­ства раньше обслуживали жилые дома. Их никто не регистрировал, и это никого не волнует. Энергетики во главе с генеральным дирек­тором ОАО «Иркутскэнерго» Колмогоровым прекрасно понимают, в чем у них даль­ше будут проблемы.

Представим себе, что в городе Ангарске условно имеется 15 тысяч зданий. Полторы тысячи из них име­ют приборы учета, а осталь­ные 13,5 тысяч не имеют. В соответствии с правилами потребления тепловой и электрической энергии «Ир­кутскэнерго» вычитает пока­зания теплосчетчиков, а оставшийся объем произве­денной теплоэнергии рас­писывает на те дома, где теплосчетчиков нет. Каза­лось бы, руководителям «Иркутскэнерго» при таком положении дел ни к чему сопротивляться установке приборов учета, потому что невозможно предположить, что у нас в ближайшем бу­дущем все 100% зданий будут оснащены счетчика­ми. Но когда энергетики в Ангарске осознали смысл идеологии управления жи­лым фондом, они поняли, что для них это мина замед­ленного действия. Потому что только через рыночную систему управления можно быстро прийти к 100-про­центному учету, так как она стимулирует частных пред­принимателей-управдомов (хозяев дома) к активному энергосбережению и наве­дению порядка в инженер­ных коммуникациях.

Если на территории од­ного города за несколько лет произойдет практически 100-процентная установка теплосчетчиков, для энерге­тиков это будет очень боль­шая проблема. Доходы «Иркутскэнерго» равны Д=NxT. T - это тариф, который утверждается, исходя из нормативных соображений. N - количество тепловой энергии, которую произве­ли энергетики. Когда 100% домов будут оснащены при­борами учета, то выяснится, что реальный объем утечки тепла на их сетях составля­ет 18-20%, а не условные 8%, заложенные в тариф. И тогда энергетикам придется самим искать и ликвидировать прорехи в своих тепло­вых магистралях, а не пере­кладывать стоимость по­терь на плечи рядовых по­требителей.

В Ангарске есть микро­район под названием Бай­кальский, где в 60-70-х го­дах начали строить котте­джи. «Иркутскэнерго» обя­зано было дать технические условия на подключение тепловой энергии, оно и вы­дало ТУ на семь первых кот­теджей. Но к этим семи за­тем добавились тысячи, и все они пользуются тепло­вой энергией через одну трубу. В результате, чтобы в домах было тепло, нужно обеспечить циркуляцию во­ды в системе, и она осу­ществляется за счет про­стого сливания. Таким об­разом, в Ангарске сливают­ся в землю три миллиона кубометров теплоносите­лей, на которые была по­трачена тепловая энергия.

- Петр Александро­вич, разве вода из систем отопления не возвраща­ется обратно на ТЭЦ для замкнутого использования?

- Нет. А зачем энергетикам это делать, если за все бессмысленные потери за­платит потребитель? В Ан­гарске «Иркутскэнерго» возложило на себя даже функ­ции сбыта тепловой энер­гии через свое дочернее предприятие «Ангарскую теплосбытовую компанию». Это самый натуральный ту­пиковый вариант, который будет существовать до тех пор, пока управление домами не возьмет на себя юридическое или физическое лицо, материально заинтересованное в снижении расходов. Такими людьми являются так называемые «хозяева дома», то есть ча­стные предприниматели, заключившие договор на управление домами с Уп­равляющими компаниями.

- Получается, что энергетиков «не колышут» фактические колоссаль­ные потери тепловой энергии?

- Нет. Не колышут. Их вполне устраивает такая си­туация. Но когда энергетики поняли, что тенденция пе­редачи жилья в доверитель­ное управление набирает темп, они сразу же задума­лись, чем это грозит им. Сопротивляться этому практически невозможно, так как это единственный путь, который может привести реформы в ЖКХ к положи­тельному результату. По­этому энергетики начинают прорабатывать проекты уп­равления жилым фондом через свои дочерние пред­приятия.

- Я помню выступле­ние Анатолия Чубайса на эту тему в ряде телевизионных программ. Он ум­ный человек и понимает, что лучше возглавить лю­бой революционный про­цесс и заработать на нем, чем оказаться в арьергар­де.

- Да, он говорил о на­мерениях создать компанию по управлению жилым фондом. Этим же сейчас зани­мается Дерипаска, который в Новгороде создал компа­нию «Российские комму­нальные инвестиции».

Управление жилищно-коммунальным хозяйством уже становится привлека­тельным бизнесом. Ну а поскольку объекты ЖКХ со­ставляют 32% основных фондов России, в недале­ком будущем могут разго­реться страшные битвы за право владения ими. Про­цедура приватизации будет осуществляться в любом случае, хотим мы этого или не хотим. Есть Постановле­ние правительства о том, что начиная с 1 января 2006 года все предприятия ЖКХ должны акционироваться.

- Петр Александрович, в прошлом году в разных СМИ, включая общероссийские, Ангарск подавался как пионер со своими Управляющими компаниями. Есть ли в России другие города, где такая система прошла конкретную апробацию?

- По заключению госпо­жи Кореневой, руководите­ля Института экономики города, такого опыта в Рос­сийской Федерации нет. Обслуживание жилых домов частными компаниями встречается сплошь и ря­дом. Но такой, как ангар­ская реформа ЖКХ через систему управления жилищ­ным фондом, лично я нигде не встречал, и госпожа Ко­ренева подтвердила, что такого в России больше нет.

- Господа Пасечников и Мунтян ссылаются на вас как на автора программы реформы ЖКХ. Где можно ознакомиться с ней, можем ли мы опуб­ликовать ее?

- Этот документ был принят в октябре 2001 года, он называется «Концепция основ жилищной политики Иркутской области» и ут­вержден постановлением губернатора.

- Каким образом эта концепция появилась на свет?

- В октябре 1999 года я был на стажировке в Герма­нии, а до этого проходил двухнедельное обучение в Москве, куда приезжали не­мецкие специалисты. Идея концепции родилась в про­цессе учебы и стажировки, но потребовалось больше
года для того, чтобы обна­родовать эту идеологию и добиться ее принятия на уровне Постановления «Концепция основ жилищ­ной политики Иркутской области». А потом ушла мас­са времени, чтобы первый живой опыт появился на
свет в Ангарске. Первые по­пытки делали бывший мэр Ангарска и бывший мэр Саянска, но им не удалось сделать это из-за окончания срока полномочий. Вне­дрить пилотный проект уда­лось тогда, когда мэром Ан­гарска стал Евгений Кану
хин со своей молодой командой. Команда мэра со­стоит из бизнесменов, для которых очень важен эконо­мический подход к любому делу. Я хорошо помню, как в апреле 2002 года ко мне приехали заместители Канухина Быков и Суворова, которые были наслышаны о концепции. Причем команда была избрана в апреле, но уже в мае, когда они увиде­ли фактическое состояние жилищно-коммунального хозяйства города, все при­шли в ужас от того, что практически все тресты сплошь и рядом банкроты. Поэтому, когда я озвучил им свои идеи, они сразу восприняли их и взялись воплощать в жизнь, несмотря на пробелы в законодатель­стве. В Ангарске состоялось несколько совещаний. Но когда начали искать кон­кретных людей для реали­зации реформы, само со­бой, их не нашли. Еще раньше я докладывал идеи концепции на разных семи­нарах, общался с Владими­ром Никаноровичем Мунтяном и Виталием Пасечниковым, которые рационально восприняли идеи реформи­рования и предложили ад­министрации Иркутска со­здать пилотный проект уп­равления жилым фондом. Но мэр Иркутска был кате­горически против.

Я предложил мэру Ан­гарска рассмотреть их кан­дидатуры, он познакомился с Мунтяном и Пасечниковым и сразу принял реше­ние. В Ангарске нашелся еще один предпринима­тель, Комаровский, кото­рый еще во времена прав­ления Новокшенова пытал­ся выйти на этот бизнес. В общем, как только в Ангар­ске под опекой Канухина реформированием ЖКХ за­нялись Мунтян с Пасечниковым, все остальные начали понимать, что это все равно состоится. Когда логично рассказываешь, что такое управление жилым фондом, как осуществляется систе­ма стимулирования, все на­чинают понимать, что она реальна. Таким образом, родился пилотный проект. Потом он был внедрен в Саянске, начинает действо­вать в Шелехове. На сегодняшний день в Иркутской области 27 Управляющих компаний. Они есть в Усть-Куте, в поселке Белоречен­ский и т.д. Проблема заключается в том, что люди, которые пы­таются внедрить управле­ние, по разному подходят к решению задачи, не все из них придерживаются клас­сически необходимых схем. В структуре построения Управляющей компании есть две опорные точки: хозяин дома (управдом) и система стимулирования хозяина дома. Стимулирование дея­тельности хозяина дома строится на классической основе по трем принципам:

1) Минимальная оплата труда, заложенная в Кодек­се и равная 600 рублям.

2) Хозяин дома получает 10% от всей суммы, если он собрал 100% квартирной платы с населения. Получа­ет 9%, если собрал 95%, и так далее. Он получает ноль, если собрал 70% пла­тежей. Хочешь иметь 10%? Пожалуйста. Для этого ты должен очень хорошо пора­ботать. Посмотрим на это с цифрами в руках. Допустим, один хозяин дома может уп­равлять 15 000 кв.м. жилья, это от четырех до шести домов. Владельцы квартир должны примерно платить 15 рублей за квадратный метр. Это 100% платежа. Посчитаем: 15 руб. х 12 ме­сяцев х 15 000 кв.м. = 2700000 рублей. 10% = 270000 рублей в год. Сред­няя заработная плата хозяи­на дома, управляющего 15000 кв.м. жилья равна 18000 рублей за один ме­сяц. Но это только одна часть заработной платы. Вторая часть также важна. Сегодня в среднем собира­емость квартирной платы составляет 88%. 12% мы каждый раз оставляем жи­телям. Так пусть хозяин до­ма заберет себе эти 12%, у него будет хороший стимул вовремя и в полном объеме собирать платежи.

Кто-то подумает, что в должности хозяина дома можно ничего не делать и только деньги собирать. Представьте себе человека, который для жильцов своих домов ничего не делает, но числится хозяином дома и пытается собрать 100% де­нег. Если он ничего для вас не сделал, то вы и пла­тить ему не станете. Но ес­ли хозяин дома раскланива­ется с вами, знает о вас все, создает комфортные условия для проживания, предпочитает, делать про­филактику инженерных сис­тем и сантехники в ваших квартирах, чем доводить дело до аварий, жильцы платят ему вовремя.

3) Третий элемент зара­ботной платы хозяина дома заключается в его умении беречь теплоэнергию. На этом также можно очень хо­рошо заработать, создавая жильцам своих домов мак­симально комфортные ус­ловия проживания.

P.S. (Каждый заинтере­сованный размерами зара­ботной платы управдомов-частных предпринимателей может побывать на специа­лизированных семинарах, которые председатель Ко­митета по жилищной поли­тике регулярно проводит для работников ЖКХ. Объем материала не позволяет привести математические расчеты, проведенные П.А. Ворониным по ходу интер­вью).

- Петр Александро­вич, это очень хорошие деньги, и за них можно поработать.

- Да. За такую заработ­ную плату можно постарать­ся. И тепло будут беречь, и дома содержать в хорошем состоянии, и территории убирать, смею вас заве­рить. Но для этого необхо­димо исключить монополи­зацию и ввести конкурен­цию хозяев дома друг с другом внутри Управляю­щей компании. И если один работает плохо, у него нуж­но отобрать жилые дома и передать другому. Когда появляется конкуренция, каждый будет не просто меньше тратить, он будет тратить ровно столько, что­бы и на себя хватило, и что­бы жители были довольны.

- Петр Александро­вич, конкуренцию между хозяевами дома организовать можно. Но как бо­роться с монополистом в лице энергетиков, с тем же «Иркутскэнерго»?

- Поставьте на крышу своего дома отдельный теп­лоисточник на сжиженном бытовом газе и откажитесь от услуг «Иркутскэнерго». В Германии конкурируют между собой электрические станции. На юге Германии основная часть потребите­лей выбирает электричес­кую энергию, поставщиком которой является одно из предприятий на юге Фран­ции.

- И что? Никаких проб­лем?

- Никаких проблем нет. Поэтому все, что касается конкуренции, становится понятным сразу, когда по­является хозяин дома. Мы говорили, что «де факто» существует муниципальная собственность, а «де юре» нет. Когда нет «де юре», мо­жете представить себе в роли собственника мэра, который избрался на 4 го­да? Собственность всегда служила для получения до­ходов, для извлечения при­были. И вот когда 1/3 часть этой собственности просто вытащена таким образом и находится в монополии, ко­гда нет борьбы за жителя, мы ничего с вами не до­бьемся, если не будет кон­куренции. Конкуренция на уровне Управляющих ком­паний должна быть актив­ной. Товарищество соб­ственников жилья должно быть выгодным. Люди сами создают Товарищества соб­ственников жилья и сами выбирают Управляющую компанию. Ни в коем случае не мэр, потому что он мо­жет это сделать субъектив­но. Потому что если бизнес будет выгодным, мэр либо сам на него сядет, либо своего сыночка посадит. Да и жители, не будучи в курсе, какая Управляющая компа­ния лучшая, могут согла­ситься с тем, что им даст мэр. Конкуренция возможна даже на уровне слесаря-сантехника. Если я хозяин дома, я все проблемы по­стараюсь предотвращать за счет качественной профилактики. Потому что, если ко мне придут с заявкой, что в доме авария, мне при­дется тратить гораздо боль­ше денег, чем это потребу­ется для предупреждения сбоя. Хозяин дома просто будет знать, кто из слеса­рей-сантехников лучший, кто придет и сделает рабо­ту качественно и надолго.

- Петр Александро­вич, есть ли подвижки в реформировании ЖКХ в Иркутске?

- Нет.

- Почему?

- Недавно администра­ция Иркутска объявила о введении Управляющих компаний, но они ее делают по-советски.

- Это как?

- Очень просто. Во-пер­вых, не предусмотрен меха­низм стимулирования хозяев дома. Основное звено реформы ЖКХ - это хозяин дома. Но в Иркутске пошли по пути сохранения пресло­вутых РЭУ, ЖЭУ, Трестов жилищного хозяйства. По их схеме ТЖХ должен нани­мать хозяев дома. Надо по­лагать, что никаких серьез­ных изменений не произой­дет, потому что управдо­мов-частников начинают садить на то, с чем сами не справляются. В центре Ир­кутска очень много деревянного, разваленного жилья, все предместье Марата из него состоит. Вот их и отдают в управление хозя­евам дома. Во-вторых, ни­какого классического под­хода иркутяне не принима­ют.

- Это непонимание или нежелание реальных преобразований?

- Я думаю, что это непо­нимание. Мы с вами живем в России, в которой 80 лет существовал социализм. Наши люди представляют собой третье поколение, которое не знало других вза­имоотношений в ЖКХ. Все привыкли надеяться на государство, которое должно все сделать.

- Вы хотите сказать, что патерналистские вза­имоотношения советского государства со своими гражданами искалечили нас всех?

- Я считаю, что нельзя было проводить бесплатной приватизации жилья. Когда я был депутатом Областно­го Совета народных депута­тов, мы разработали свой закон, в котором не было никакой бесплатной прива­тизации. Те же немцы до сих пор пальцем у виска крутят по поводу россий­ской приватизации. В Германии, когда решили про­вести приватизацию, обяза­ли граждан, берущих квартиру в свою собственность, выполнять n-ное количество законов в отношении так называемой общей соб­ственности. У нас ничего этого нет. Мешают корни социалистического созна­ния. А государство по-прежнему все жилищно-коммунальное хозяйство держит в условиях социали­стической экономики, бо­ясь, что кто-то что-то туда принесет.

Давайте подумаем вот над чем: 48% жилья в Рос­сии еще не приватизирова­но. Нужно срочно прини­мать закон о прекращении бесплатной приватизации жилья, предположим, с од­ной из этих дат: 1 июля или 1 января 2006 года, а может быть, с 1 июля 2005 года. Если кто-то еще хочет при­ватизировать свою кварти­ру, пожалуйста. Но с 1 июля 2005 года такой возможности уже не будет. Я сейчас скажу крамольную идею, которую вы наверняка не воспримете! Нельзя бесплатно приватизировать жилье, все должны платить определен­ию цену. Весь неприватизированный жилой фонд, пусть его останется 20%, должен быть бесплатно передан в собственность Управляющих компаний. Но для этого должно быть образовано ООО или ЗАО со 100% государственным уставным капиталом Управля­ющей компании. Если в распоряжении директора Управляющей компании к тому времени будет 4000 приватизированных квартир, городская администрация говорит: «Стоимость этих квартир на сегодняш­ний день составляет 800 млн. рублей. Мы тебе передаем собственность на 800 млн. рублей, если ты хочешь что-то вложить свое, скажем 2-3-10 млн. рублей своих средств, давай создадим общий капитал». Но ни один из них не сможет найти столько денег, чтобы перевесить государство. Не сможет. При этом, когда у Управляющей компании появляется в собственности 4000 квартир, они должны служить инструментом залога, чтобы брать кредиты в банке. Государство должно взять на себя ответ­ственность за гашение про­центов. Оно не должно тратить бюджетные средства на капитальный ремонт жилья, оно должно гасить проценты по кредиту, который должен вкладываться в мо­дернизацию и реконструкцию жилого фонда с тем, чтобы жильцы потом в течение 10 лет могли оплатить эти вложения, а государство погасить проценты. У нас нет другого варианта, для того, чтобы спасти существующий жилой фонд.

- Петр Александро­вич, а жильцы остаются жить в этих квартирах или они арендуют их у Управ­ляющей компании?

- Да, люди остаются в этих квартирах и платят за аренду.

- Кто будет опреде­лять величину арендной платы: государство или Управляющая компани­я?

- Нет. Правила игры ус­танавливает государство.

- Петр Александро­вич, вы с оптимизмом смотрите в будущее ЖКХ? Или для вас это просто ежедневная ру­тинная работа? Возможно ли, в принципе, лет через 5-6 навести в ЖКХ Иркут­ской области идеальный порядок?

- Это невозможно, пока будет сохраняться чисто российский парадокс, когда застройщик, инвестор и продавец триедин и высту­пает в лице одной строительной компании. Это же глупость. Какие дома се­годня строятся в Иркутске? Элитные. При существую­щей системе надо забыть про дешевое жилье, потому что некоторые компании имеют по 100-200 % прибы­ли и им совершенно ни к чему строить дешевое жи­лье.

Дешевым жилье будет тогда, когда фирма строит не для того, чтобы продать, а для того, чтобы оставить его у себя в собственности, чтобы сдавать в аренду. Ипотечные кредиты в той же самой Германии на 95% выдаются юридическим ли­цам и только на 5% физиче­ским. Там строят дома в основном Управляющие компании. Компания, в ко­торой я проходил стажиров­ку, ежегодно строила 700
квартир. У нее в собствен­ности было 76 тысяч квар­тир, по договорам она уп­равляла 18 тысячами чужих квартир, и каждый год сама проектировала и строила 700 квартир.

- Ей было выгодно это?

- Конечно. С кем проще и выгоднее работать банку? С 2000 физических лиц или с одним юридическим ли­цом, которому он даст кре­дит в 1,5 млрд. евро на строительство жилья, кото­рое будет построено и ста­нет собственностью Управляющей компании? Ипотеч­ный кредит берут под залог существующих квартир, имеющих спрос на рынке. Банкам это выгодно.

- Возможна ли на­сильственная пересадка чужого опыта управления жильем на российскую почву?

- Это практический опыт большинства стран мира, в том числе и в недавнем прошлом коммунистического Китая. Другого не существует. Мы в любом случае к этому придем. Другое дело, что мы при­дем тогда, когда дома нач­нут разваливаться не еди­ницами, а десятками, не бу­дет тепла, и некому будет их ремонтировать. На са­мом деле нам осталось максимум лет 10-15.

- Петр Александро­вич, надо полагать, вы за­метили, что последние выступления президента России начинаются со слов о реформе ЖКХ?

- Совершенно верно. Премьер-министр Фрадков также, придя в Государственную думу, сказал, что в первую очередь нужно проводить глубокие рефор­мы в ЖКХ. Все остальное, включая электроэнергетику, он называет вторым-треть­им, потому что без струк­турной перестройки ЖКХ невозможна никакая рефор­ма энергетики.

- Ну что ж, Петр Алек­сандрович, на этой опти­мистической ноте мы и завершим нашу беседу.

Записала Хадича Дулатова