Новости ЖКХ

Эксперимент. Ангарский метод перехода от хаоса к порядку

Людмила СЕРГЕЕВА, подготовлено при содействии пресс-службы администрации Ангарского муниципального образования

Проблемы жилищно-коммунального хозяйства в России достигли такого размаха, что о них говорят практически все СМИ. За качество услуг ЖКХ не бранит только ленивый. Впрочем, это и неудивительно. Например, все жители нашего дома страдают от бесконечных отключений электричества. Многолетние обращения в ЖЭУ с просьбой как-то решить наши проблемы бесполезны. Вот и мучаемся от неловкости за бесконечные звонки и заявки в диспетчерскую с просьбой прислать электрика. Про ободранные стены подъездов, тягостный запах сырости и гнили из подвала, налеты комаров и набеги тараканов по вентиляционным шахтам можно даже не говорить. От этого страдают практически все жители Иркутска и других городов области. Есть ли выход из этого безнадежного положения? Летом 2003 года областные и общероссийские СМИ поведали всей стране о первом позитивном опыте реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Ангарске. Руководители Госстроя России, мэры и специалисты ЖКХ из разных городов и регионов заполонили город и дотошно изучали результаты годовой деятельности управляющих компаний. Наверное, многим хотелось, чтобы "пилоты" (так называют участников реформаторского эксперимента в Ангарске) сломали себе шею. Глухое сопротивление всему новому десятков тысяч чиновников и ветхозаветно мыслящих руководителей жилищных трестов, управлений и прочих предприятий этой сферы, страх потерять финансовые потоки и теплые насиженные местечки - вот главные причины тотальной деградации ЖКХ страны. Ангарские пилотные проекты вопреки многим предсказаниям не просто выстояли, они успешно расширяют сферу деятельности. Большая заслуга в том, что эксперимент по структурной перестройке жилищно- коммунальных услуг достиг впечатляющих результатов, принадлежит администрации Ангарского муниципального образования во главе с мэром Евгением Канухиным. Без его таланта управленца, чутья менеджера, политического бесстрашия и способности рискнуть своей карьерой ради упорядочения хаоса ЖКХ с помощью общемировых экономических законов ничего бы не было. И жители Ангарска по-прежнему бы кляли коммунальщиков за их вечные провинности. С начала работы "пилотов" прошло полтора года. Пришла пора снова побывать у них в гостях и посмотреть, как они пережили нынешнюю зиму.

Женское лицо перестройки ЖКХ

Управдома Лидию Вяткину в лицо знает, пожалуй, весь Ангарск. Можно сказать, что она уже стала легендой, потому что решилась первой в качестве частного предпринимателя заключить договор с управляющей компанией и взять на обслуживание несколько домов в пятнадцатом микрорайоне. Сейчас под ее опекой находятся 12 жилых домов. Когда-то юная Лида окончила радиотехнический техникум, вышла замуж, продолжила учебу в вузе, но из-за материальных трудностей молодой семьи с маленьким ребенком после третьего курса ей пришлось оставить институт и пойти работать в котельную. Начинала рабочей, выросла до начальника смены, в которой под ее руководством трудились 140 человек. Опыт общения с разными людьми, хорошее знание человеческой психологии и взаимоотношений в рабочем коллективе позволили Лидии Ульяновне добиться впечатляющих успехов за полтора года работы в условиях эксперимента. Худенькая женщина с вишнево-темными глазами умеет найти подход к людям. Она так сумела поставить дело, что даже многоопытный зубр-коммунальщик в лице заместителя председателя Госстроя Сергея Круглика не смог ни к чему придраться в ее владениях. Высокие столичные гости, не жалея шикарных пиджаков и башмаков, отважно лазали по подвалам жилых домов "пилотов" и одобрительно кивали головой, не обнаружив в них традиционных коммунальных бед в виде вони, протечек, грязи и запущенных инженерных коммуникаций.

- Во-первых, - говорит управдом Лидия Вяткина, - во всех домах, которые находятся в руках частных предпринимателей, все подвалы сухие, чистые и тщательно побеленные. Во-вторых, руководители Госстроя приехали к нам в самые горячие денечки. Лето же было. Пока отопление отключено, мы стараемся сделать максимальные объемы работ по ремонту и замене инженерных сетей, другого оборудования. Зато в моих домах не было ни одной аварии этой зимой. В летний период нужно сделать как можно больше уличных и других работ. Я и сама в выходные дни тружусь, и рабочих прошу выйти. У нас как в деревне: летний день год кормит. Так что, честно говоря, нам было не до высоких гостей и комиссий, мы пахали.

Сейчас управдомы не могут без ужаса вспоминать первые дни, когда им пришлось устанавливать железные двери на всех подвалах, чтобы избавить жителей от бичей и хулиганствующих подростков, вырубать полуметровые слои грязи и вывозить тонны хлама, собравшиеся за десятилетия традиционного коммунального обслуживания. Но глаза боятся, а руки делают. За эти полтора года управдомы научились самостоятельно управлять финансами, которые перечисляет на их расчетные счета управляющая компания, по знаниям инженерных сетей и приборов они дадут фору любому опытному мастеру жилищного треста. Управдомы не только приводят в порядок свои дома, проводят профилактический осмотр и ремонт, но и отвечают за сбор квартирной платы. По словам Вяткиной, когда жители ее домов увидели, что их деньги идут на ремонт инженерных коммуникаций, подъездов, благоустройство территории, они стали гораздо активнее платить. Закоренелым должникам предложили отработать их долги на ремонте подъездов, уборке и проч. Некоторые люди, не платившие за жилье, потому что попали в трудные жизненные обстоятельства, с удовольствием отработали накопившиеся приличные суммы и даже стали постоянными работниками в штате частных управдомов.

В настоящее время все слесари-сантехники, электрики обеспечены пейджерами, управдом вооружена сотовым телефоном. Жители экспериментальных домов в любой момент могут обратиться за помощью в случае возникновения какой-либо проблемы с электричеством, отоплением или водоснабжением, хотя, по словам Лидии Вяткиной, экстренные обращения стали редким явлением. Плановые ремонтно-восстановительные работы и регулярная профилактика дают блестящие результаты. Специалисты ЖКХ знают, насколько трудно проходит процедура сдачи в эксплуатацию тепловых узлов. В традиционных ЖЭУ сдача в эксплуатацию энергетикам одного теплоузла занимала по месяцу, а то и по два. Управдом Вяткина прошлой осенью сдала 16 тепловых узлов за одну неделю.

Почему частные предприниматели вкладывают так много сил в свои дома? Потому что они прямо заинтересованы в том, чтобы эти дома прослужили людям как можно дольше. Управдомы совместно с управляющей компанией разрабатывают ежемесячные и ежеквартальные планы с определенным объемом работ. Если эти планы не выполняются, управдом не получает за них деньги. Если управдом и его команда будут плохо работать, начнут поступать на них жалобы, то управляющая компания может расторгнуть с ним договор и отдать дома в другие руки, туда же уйдут и заработная плата управдома и его наемных работников. Так что материальный стимул с древних времен является самой эффективной мотивацией плодотворной деятельности людей самых разных профессий. Это в очередной раз получило подтверждение в успешном развитии ангарских пилотных проектов. Кстати, по замечанию директора РСП ЗАО ДОСТ Виталия Пасечникова, лучшими управдомами являются женщины. Так что активные дамы, желающие заняться частным бизнесом, должны быть кровно заинтересованы в реорганизации жилищно- коммунального хозяйства. Это дает им возможность открыть свой бизнес в виде управления домами без единой копейки собственного капитала. Нужны только мозги, желание работать, учиться и честно выполнять договорные отношения между жильцами с одной стороны и управляющей компанией с другой.

Что такое ДОСТ?

Директор предприятия с такой аббревиатурой Виталий Пасечников поясняет, что, несмотря на некоторую громоздкость, название полностью отражает суть деятельности фирмы. Расшифровка звучит так: "Региональное строительно- промышленное закрытое акционерное общество Дирекции объединенных строительных трестов". Его учредителями являются государственное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства (основное направление деятельности), две строительные фирмы и частные инвесторы. Предприятие изначально ориентировалось на жилищно-коммунальный сектор.

Виталию Пасечникову 30 лет. Он живет в Иркутске, но вот уже два года трудится в Ангарске, занимаясь реструктурированием ЖКХ. Беседовать с ним о работе чрезвычайно интересно. Очень серьезный, блестяще образованный молодой человек с таким увлечением говорит о своем деле, что невольно заражает собеседника уверенностью, что нет ничего интереснее, чем поиски решения проблем пресловутой коммуналки.

С точки зрения Пасечникова, ЖКХ - очень перспективный бизнес, так как без него невозможно жить, как без хлеба, молока, мяса и других продуктов, необходимых для нормальной жизнедеятельности человека. Жилищно-коммунальные условия в России сформировались исторически. Жильцы многоквартирных домов не могут по своему желанию вычленить свою квартиру из общего коммунального хозяйства. Это невозможно физически. Так что хотим или не хотим, но мы вынуждены пользоваться коммунальными благами и платить за них деньги. Управляющие компании позволяют нам требовать оказания высококачественных услуг, так как внедряют конкуренцию среди частных предпринимателей и подрядчиков, а также конкурируют между собой.

- Виталий, почему ангарская администрация привлекла иркутян к реорганизации своего жилищно-коммунального комплекса? Неужели здесь своих специалистов не нашли?

- Ангарск стал первым городом Иркутской области, который понял, принял и применил на практике современную идеологию управления жилищным фондом. Сама идея была разработана в областной администрации под руководством руководителя комитета по жилищной политике Петра Александровича Воронина. Когда мы начинали работать над этим проектом, то обратились поочередно в следующие города: Иркутск, Саянск, Ангарск и Шелехов. Мэр Ангарска Евгений Павлович Канухин стал первым руководителем города, который понял суть идеологии и решил применить ее на практике. По большому счету, мэр шел на огромный риск, потому что, когда все это начиналось, то почти 100 % бывших специалистов-коммунальщиков говорили: "Ну-ну, ребята, все ваши эксперименты до первой зимы. "Пилоты" ее не переживут, без материальной базы ничего у них не получится, и они обязательно обанкротятся".

Мнения скептиков и знатоков стали меняться через год, когда четко просчитанная экономическая модель реформы ЖКХ показала невиданные до сих пор результаты успешного управления жилым фондом. И вот тут-то стала очевидной дальновидность Евгения Канухина, взявшего на себя смелость отдать в управление частникам территорию целого микрорайона. Ангарский опыт прозвучал на всю страну, сюда поехали за опытом руководители городов и районов со всей России. Евгения Канухина стали наперебой звать в столицу и другие города, чтобы из первых рук узнать методы реформирования.

Признание - дело хорошее, но главная суть эксперимента заключается в том, чтобы выявить все препятствия на пути преобразований. А их так много, что неуверенные в себе люди могут впасть в прострацию от отчаяния и, махнув рукой, жить по старинке. Посудите сами: для широкомасштабного внедрения ангарского опыта в России нет ни законодательной, ни нормативной базы, нет никаких рекомендаций в этой области. Сибиряки-энтузиасты заочно изучили опыт реконструкции и управления жилым фондом в Восточной Германии и по отдельным параметрам ориентировались на него. Но время идет, Госстрой России уже подготовил целый пакет законопроектов по реформе ЖКХ. Остается надеяться, что нынешний состав Госдумы и новое правительство постараются как можно быстрее рассмотреть эти документы и примут их к всеобщему исполнению.

По замечанию Виталия Пасечникова, жильцы у них стали очень балованными в хорошем смысле этого слова. Уровень требований к обслуживанию жилья постоянно растет. И если раньше люди просили хотя бы подъезд им отремонтировать, то теперь они требуют обеспечить безопасность проживания в их дворах и микрорайоне. Управляющая компания по договору с УВД организовала удобный кабинет с компьютерным обеспечением для участкового милиционера, заключила договор на регулярный рейд сотрудников частного охранного агентства по территории микрорайона. Жители сразу же заметили, что во дворах у них стало намного спокойнее.

Апробация новых методов управления на муниципальном предприятии ЖКХ

Откатав методику на нескольких районах города, ангарчане решили апробировать ее на муниципальном предприятии, сохранив его организационно-правовую форму. В итоге Владимира Никаноровича Мунтяна, руководителя наиболее успешного "пилотного" проекта, назначили на должность директора крупного муниципального треста. На тот момент предприятие обладало сорокамиллионным долгом перед энергетиками, имело дебиторскую задолженность от населения в 10 млн. рублей. По формальным признакам оно являлось банкротом. Стараниями нового директора всего за один 2003 год кредиторская задолженность понизилась с 40 млн. рублей до 15 млн. Сборы квартирной платы на территории МУП ЖЭТ N 2 повысились с 75% до 98%. Предприятие полностью восстановило платежеспособность и превратилось в финансово стабильное, эффективное предприятие. Идет процесс формирования института управдомов.

Владимир Мунтян в свое время окончил Харьковский авиационный институт, а затем факультет подготовки руководящего инженерного состава Академии имени Жуковского. Имеет специальности инженер-электромеханик и инженер-радиомеханик. Был кадровым военным, ныне офицер запаса. Окончил курсы подготовки государственных управленцев Академии при президенте РФ. Выйдя в запас, по приглашению Юрия Ножикова работал в администрации Иркутской области в должности заведующего отделом конверсии, был исполнительным директором Союза промышленников и предпринимателей области. В последние годы занимается ремонтно- строительным бизнесом в Иркутске и реформированием жилищно-коммунального хозяйства в Ангарске.

- Владимир Никанорович, вам интересно заниматься ЖКХ?

- На мой взгляд, это очень интересное дело. Сами посудите, сегодня в России все ниши рынка, кроме ЖКХ, для частного бизнеса заняты. А здесь просто поле непаханое для мелких и средних предпринимателей. Причем тут не нужно создавать никаких специальных программ поддержки малого бизнеса. Вот у меня в тресте и в 15 микрорайоне трудится больше двух десятков управдомов -- частных предпринимателей, которые сегодня обслуживают миллион кв. м. жилья.

Вы знаете, что такое старый ЖЭК, не так ли? Пьяный сантехник, грубоватые техники, пренебрежение нуждами населения. Мы же в качестве главного из шести критериев работы зафиксировали обоснованные жалобы населения. Жители района сами определяют, плохо или хорошо работает управдом. Естественно, что вознаграждение управдома и его рабочих зависит от оценки их труда населением. Управляющая компания имеет право взять узаконенное вознаграждение в сумме 10%. Все остальные деньги мы спускаем на территорию, передаем их управдому. Управдом, исходя из этих денег, а это достаточно большие суммы, планирует материалы, работы, различные платежи, заработную плату своих наемных работников и свой доход. Таковы условия их работы.

Мы поставили перед управдомами-частниками обязательное условие: они должны заключить со всеми наемными работниками договоры по предоставлению социальных гарантий в виде пенсионного обеспечения, отпуска, страховки и т.д. независимо от формы собственности предприятия. Этот пункт мы контролируем очень жестко, администрация города также проверяет эти договоры, так как третьи экземпляры передаются в мэрию.

Германский опыт санации жилых зданий

Мэр Ангарского муниципального образования Евгений Канухин с 24 по 26 февраля принял участие в расширенном заседании коллегии Госстроя РФ с повесткой дня "Об итогах работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства РФ в 2003 году и основных задачах на 2004 год". Ему поручили выступить с докладом "Управление недвижимостью в жилищной сфере" перед участниками коллегии, среди которых были полномочные представители президента РФ в федеральных округах, руководители правительства России, Татарстана, различных федеральных ведомств и администраций регионов.

30 человек из 150 участников коллегии в составе российской делегации с целью изучения германского опыта санации (реконструкции) жилья побывали в древнем городе Галле, что находится на территории бывшей ГДР. В наследство от социалистических времен Галле получил обветшавший, морально устаревший жилищный фонд. По словам Евгения Канухина, в Ангарске также существует проблема реконструкции жилых домов 335-й серии, хотя сибирский город на фоне тысячелетнего Галле просто младенец.

В 2003 году в восстановление жилищного фонда в Восточной Германии было вложено 50 млрд. евро. Восемь млрд. предоставило правительство в виде субвенций на безвозмездной основе, и 42 млрд. вложили частные компании. Условия, предлагаемые частному капиталу, выгодны, поэтому немцы смело инвестируют в капитальный ремонт и реконструкцию жилья. Ангарчанам, по самым скромным подсчетам, реконструкция пятиэтажного дома с четырьмя подъездами потребует порядка 79-80 млн. рублей. Таких зданий в городе более 200.

Мэрия Ангарска старается создавать льготные условия для строительных компаний. В Ангарске дешевая земля, здесь окажут радушный прием любым фирмам, которые хотят работать в городе, строить жилье, офисные здания и т.д. Мэрия готова предоставлять уже готовые проекты застроек стоимостью в миллионы рублей, лишь бы инвесторы строили. А самое главное заключается в том, что администрация готова прокладывать инженерные коммуникации в планируемые районы комплексной застройки. Это очень важно как для инвесторов и строителей, так и для конечных потребителей. По подсчетам мэра, ангарчане по ипотеке укладываются в цифру 8 тыс. рублей за кв. м. А далее в зависимости от элитности жилья цена колеблется от 11 до 14 тысяч рублей. Люди, желающие приобрести новые квартиры, но не имеющие средств на жилье в областном центре, могли бы покупать его в соседнем Ангарске. По хорошему шоссе добраться до работы в Иркутске можно за 30-35 минут. По меркам крупных городов, это небольшие расстояния.

Я наблюдала за Евгением Канухиным во время его работы в жюри Международного Байкальского градостроительного университета, в ходе научно- практической конференции по санации жилья, которое прошло в Ангарске, а также на пресс-конференции в мэрии после его работы на коллегии Госстроя и в городе Галле. Мне показалось, что он искренне болеет за свой город и стремится сделать его комфортным для жителей и привлекательным для инвесторов.

"Восточно-Сибирская ПРАВДА", 13.03.2004г.